На самые популярные вопросы о сделках с недвижимостью отвечает колумнист GL, адвокат,
Член Палаты Адвокатов Самарской области Олеся Дементьева.
Cамые распространенные мошеннические схемы с недвижимостью
Из-за имущества всегда споры! Не нужно думать, что мошенники не смогут вас «прогрызть» только потому, что вы и не такое в жизни повидали, имеете высшее образование, огромный опыт работы с людьми, который поможет вам с первого взгляда распознать мошенника. Это заблуждение! На моей практике ошибались должностные лица, руководители больших корпораций и простые граждане.
Существует несколько популярных видов мошенничества при продаже вторичных квартир и земельных участков:
• отчуждение имущества по подложному паспорту;
• отчуждение имущества у лиц, страдающих психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью, одиноких пенсионеров, которые не могут отдавать отчет своим действиям, то есть лиц повышенного риска, мантальным состоянием которых пользуются мошенники;
• сокрытие законных наследников;
• отчуждение имущества по подложной доверенности;
• с нарушением прав несовершеннолетних детей;
• схема с задатком, который не возвращается, в случае если покупатель сам отказался от покупки. Я никогда не советую заключать договор о задатке. Рекомендую передавать продавцу часть денег в качестве аванса, если очень хочется, и только при условии, что объект полностью прошел юридическую проверку.
Что нужно знать перед тем, как решиться продавать/покупать недвижимость
Для того чтобы купить юридически чистый объект, я рекомендую следующее:
1. Запросить у продавца паспорт или учредительные документы, если собственник – юридическое лицо.
2. Проводим проверку продавца на предмет банкротства, долговых обязательств и его дееспособности.
3. Запросить у продавца «свежую» выписку из Росреестра.
4. Проверить наличие нотариальной доверенности, ее подлинность и объем полномочий, если от имени собственника выступает другое лицо.
5. Продавец купил объект в браке, необходимо нотариальное согласие другого супруга.
6. Запросить у продавца все старые документы на продаваемый объект недвижимости, у мошенников этих документов нет.
7. Ознакомьтесь с договором и зафиксируйте показания счетчиков.
В случае спора в суде указанная проверка поможет доказать разумную осмотрительность и вашу добросовестность.
Как понять, что риэлтор – профессионал
Необходимо понимать, что риэлтор – это прежде всего продавец недвижимости зачастую без юридического образования.
В моей практике часто риэлтор обращается за помощью к адвокату проверить сделку. Это добросовестный и профессиональный шаг с их стороны. Я не рекомендую идти к риэлторам, которые принуждают как можно скорее заключить договор. Доверяй, но проверяй.
В каких случаях при продаже/ покупке недвижимости консультация с юристом необходима
Консультация с адвокатом нужна всегда. Так вы избежите рисков, которые могут привести к отмене сделки в суде. Например:
• квартира приватизирована незаконно;
• квартиру купили с использованием средств материнского капитала, но доли детям не выделили;
• в квартире проведена нелегальная перепланировка или переустройство;
• квартира получена по наследству и не учтены интересы конфликтного наследника;
• супруг продавца или орган опеки не дает согласия на совершение сделки;
• в квартире прописаны несовершеннолетние дети или другие лица;
• неправильно составлен договор купли-продажи.
Во всех этих ситуациях заранее устранить риски поможет квалифицированный адвокат, а в некоторых случаях посоветует отказаться от покупки, чтобы не потерять деньги.
