Верным признаком наступления настоящей весны долгие годы являлось начало строительного бума и значительное оживление на рынке недвижимости. В апреле-мае традиционно проходили презентации новых проектов, корректировались цены на стройматериалы и готовые объекты. Однако в этом году ситуация несколько иная. Весь строительный сектор и связанные с ним направления находятся в некой растерянности, пытаются приспособиться к новым реалиям в условиях внешнего давления и санкций. Сегодня очень сложно давать какие-то прогнозы и советы. Тем не менее вопрос о приобретении недвижимости для многих наших читателей является актуальным. В связи с этим GL пригласил профессионалов отрасли, чтобы поделиться своим видением ситуации.
Надежность объекта – главный критерий
Какое время за последние годы было лучшим для приобретения недвижимости? Кто-то в связи с этим вопросом вспомнит недолгий период падения цен во время ипотечного кризиса 2008 года. Для других, оглядываясь назад, лучшими стали предложения эпохи до пандемии коронавируса. Но, как считают многие профессионалы отрасли, лучшим моментом для совершения сделки по приобретению квартиры или дома будет тот, когда сойдутся три составляющие: возникла необходимость подобной покупки, на рынке имеется именно такой объект, который необходим и существует финансовая возможность. Когда речь идет о недвижимости для семьи, повзрослевших детей или родителей – иные обстоятельства можно считать второстепенными. В сегодняшних реалиях это становится особенно очевидным. Еще в 2020 году стало происходить постепенное подорожание материалов, что сказалось на работе строительной отрасли. Число запускаемых проектов стало постепенно снижаться, а сейчас ряд компаний и вовсе выбрали выжидательную позицию – изучают спрос, но не совершают сделок. Конечно, нельзя сказать, что на рынке дефицит предложений, но интересных вариантов, объективно, не так много.
Особым спросом сейчас пользуется готовые квартиры в новостройках, которые еще можно найти, хотя и по значительно возросшему ценнику. В лидерах варианты с хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью и социальной сферой. На рынке загородной недвижимости сейчас отмечается огромный интерес покупателей к готовым домам.
Татьяна Сырова
руководитель коттеджного поселка «Моя Ильинка»:
«Самый главный принцип, который необходимо соблюдать при принятии решения об инвестициях в недвижимость сегодня – это высокая /желательно 100%/ стадия готовности объекта. Как бы вас не манила своей выгодностью цена нулевого цикла строительства вы должны понимать, что это очень серьезные риски потери ваших средств».
Вкладываться в «долевку» или в строительство коттеджа на нулевой стадии или нет – личный выбор каждого. Но даже в таком случае профессионалы отрасли советуют обратиться как минимум за консультацией к опытным специалистам, которые смогут дать объективную оценку по интересующему объекту или по строительной компании.
Полина Абдулова
директор Группы компаний «ВИЗИТ», вице-президент Поволжской гильдии риэлторов:
«Выбор конкретного вида недвижимости для инвестиций зависит от целей, финансовых возможностей и сроков окупаемости. Для принятия верного решения необходим анализ ситуации, прогнозы, профессиональная оценка рынка на момент покупки, а также просчет всех рисков».
Квартира или дом?
Интерес к недвижимости растет с каждым годом, особенно в Самарском регионе. У волжан – естественная тяга к просторам, возможности провести хотя бы выходные за городом, а лучше всего даже жить рядом с городом, но все-таки в своем доме. В тоже время в топе продаж неизменно остаются комфортабельные квартиры в хороших районах. У каждого варианта есть свои плюсы.
Возвращаясь к нынешней ситуации на рынке, еще раз отметим, что в самарских новостройках предложений по готовому жилью сейчас совсем немного. Особенно это касается квартир большой площади и хорошей планировки.
Что касается загородной недвижимости, то настоящим прорывом на рынке можно назвать появление застройщиков, которые взялись за реализацию подобных проектов коттеджных поселков «с нуля». Дело это оказалось непростым, и сегодня, компании, которые доказали свою надежность и заслужили авторитет, можно пересчитать по пальцам. Однако в плане стоимости загородная недвижимость в Самарской области пока еще остается очень доступной, причем такая ситуация не может продолжаться длительный период.
В последние годы, компании, работающие в сфере загородной недвижимости, отмечали возросший интерес к самарским объектам со стороны столичный покупателей, для которых дом на волжских просторах становится своеобразной летней резиденцией. А вот жители губернии, все чаще проявляют интерес к объектам, расположенным ближе к Югу.
Татьяна Сырова
руководитель коттеджного поселка «Моя Ильинка»:
Загородная недвижимость всегда имела высокий уровень инвестиционной привлекательности. К факторам, определяющим выгодность вложений в покупку дома, коттеджа /особенно, в поселке с комплексной застройкой, инфраструктурой, благоустройством/ можно отнести следующие:
1. Рынок загородной недвижимости пока еще находится в стадии формирования, развития. В связи с чем, динамика роста цен на загородную недвижимость в настоящее время серьезно отстает от многоквартирных домов. Эта ситуация временная, но пока есть возможность этим воспользоваться;
2. Количество предложений на рынке сейчас находится в своем максимуме и в ближайшее время будет существенно сокращаться. Так как из-за нестабильности ситуации в целом многие девелоперы приостанавливают выведение новых проектов на рынок. Более того, по действующим проектам тоже замораживаются продажи по вновь возводимым домам ввиду отсутствия возможности расчетов конечной стоимости из-за лавинообразного повышения цен на строительные материалы.
3. Спрос на загородную недвижимость стабильно увеличивается ещёесо времен самоизоляции. В этом году все профессиональные участники рынка констатируют более высокие показатели. Кроме того, многие эксперты прогнозируют значительное превышение спроса над предложением в связи с проблемами внешнего туризма. Ведь загородный дом – это не только выгодная инвестиция, это еще и ваше имущество /которым, к слову, вы всегда можете распорядиться в том числе в коммерческих целях, тем самым увеличив его доходность/, и место комфортного и уютного проживания, а также высококлассного и качественного отдыха.
Единственной «надежной гаванью» для сохранения и роста капиталов уже на протяжении ряда лет остается недвижимость.
Что будет с ипотекой
Мартовское подорожание ипотеки стало вполне логичным после решения Центрального банка о резком увеличении ключевой ставки. В первые дни покупатели недвижимости оказались в некой растерянности, но затем рынок стал постепенно оживать. Ведь достаточно вспомнить, что сегодняшние ставки были вполне привычными еще каких-то 10-15 лет назад. А изменение экономической ситуации затем позволило провести реструктуризацию кредитов.
На сегодняшний день наибольший интерес у самарцев наблюдается к программам ипотеки с господдержкой, однако, именно банки с большой осторожностью заключают новые кредитные договоры.
«Надо понимать, что ипотека – это не ставка, а размер платежа и возможность его оплаты, – отмечает Татьяна Сырова. – Кроме того, никто не отменял программы рефинансирования, которые, убеждена, появятся максимум в течении года. Так что если сейчас у вас есть выгодное предложение по объекту и желание его приобрести, то никаких проблем в привлечении ипотечных средств я не вижу».
Еще раз отметим, что именно сейчас приобрести недвижимость в ипотеку стало не так доступно, как это было несколько месяцев назад.
Надежная гавань для инвестиций
«Классические стратегии больше не работают», «доверяйте только вечным ценностям», и в тоже время «самое время, чтобы рисковать» - взаимоисключающие мнения и советы, которыми делятся сегодня инвесторы на форумах, свидетельствуют о некой растерянности, которая наблюдается на всех рынках. Очень повезло тем, кто следовал «классическим» стратегиям и сделал в начале года вложения в драгоценные металлы и валюту. В начале марта эти инструменты позволили получить очень высокий доход. Однако сейчас мы наблюдаем корректировку, длительность которой сложно прогнозировать. Единственной «надежной гаванью» для сохранения и роста капиталов уже на протяжении ряда лет остается недвижимость. Время показало, что вложиться в построенные квадратные метры и даже в пустые земельные участки не поздно никогда. Конечно, от кратковременных «проседаний» рынка не застрахован никто, однако стоимость правильно подобранных для инвестиций объектов неизменно растет в перспективе. Ключевые слова здесь «правильно подобранные».
То, что инвестиции в недвижимость всегда были самым безопасным и выгодным вложением, отмечает и руководитель коттеджного поселка «Моя Ильинка» Татьяна Сырова: «Такой стабильности, как на рынке недвижимости нет нигде. Я занимаюсь недвижимостью с 2001 года, и более чем за 20 лет в недвижимости был всего лишь один серьезный кризис с существенным падением цен. Это ипотечный кризис 2008 года. Но важно отметить, что во-первых, рынок восстановился достаточно быстро и продолжил расти. А во-вторых, повторение данного кризиса невозможно, так как тогда он был связан с мировым ипотечным кризисом, наличием серьезного количества валютных кредитов и займов по дифференцированным процентным ставкам у населения, а также необоснованно завышенных сумм кредитов. Сейчас и в финансовых институтах приняты регламенты, обеспечивающие безопасность кредитных сделок, и потребители кредитов принимают более осознанные решения».
Сегодня вариантов для инвестиций в недвижимость по-прежнему очень много: это объекты для коммерческого размещения и жилье /квартиры эконом-класса и элитные студии для посуточной сдачи в аренду/.
***
Окончательную точку в таком непростом обсуждении, как развитие рынка недвижимости и строительство новых объектов, мы не ставим. Самарские компании не раз доказывали, что могут с честью выходить из любых кризисов, сложных ситуаций. А значит, мы ждет презентаций проектов, интересных предложений для инвесторов, уникальных объектов, которые станут украшением и гордостью Самарской области.
***
ПОЛИНА АБДУЛОВА
директор Группы компаний «ВИЗИТ»,
вице-президент Поволжской гильдии риэлторов:
Обладая 20-летним опытом работы во всех сегментах рынка недвижимости, с
уверенностью можем сказать - инвестиции в недвижимость наиболее надежны и понятны для менталитета нашей страны. Даже сейчас, не смотря на нестабильную экономическую ситуацию и колебания рынка, вложения, как в жилые, так и коммерческие объекты, по-прежнему востребованы и способны приносить стабильную прибыль. Выбор конкретного вида недвижимости для инвестиций зависит от целей, финансовых возможностей и сроков окупаемости. Для принятия верного решения необходим анализ ситуации, прогнозы, профессиональная оценка рынка на момент покупки, а также просчет всех рисков.
Вложения в коммерческую недвижимость могут быть более прибыльными, но, по опыту, данный формат больше подходит для опытных инвесторов или тех, кто пользуется услугами профессионалов в подборе объекта. Финансовый порог входа здесь выше. В качестве вложений на будущее более доступна жилая недвижимость. Такой способ часто используют, чтобы сохранить средства. Здесь можно рассматривать как новостройки на разных стадиях строительства, так и готовое жилье. Последние годы мы наблюдаем интерес покупателей к загородной недвижимости. Перспективный и интересный вариант для вложений — «столичная недвижимость», новостройки бизнес-класса в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи. У нас есть отработанная схема бронирования объекта напрямую у застройщиков по всей России, без комиссии для покупателя. В любом случае в сделках с недвижимостью основное – это понимание рынка, точный расчет и верный прогноз. Не стоит забывать про безопасность: необходимо провести полную правовую экспертизу объекта, включая его историю, а также продавца на предмет судебных споров, долгов и других аспектов. В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
